Il dibattito italiano sulla gestione del patrimonio immobiliare pubblico si sviluppa, con una regolarità che rasenta il ritualismo accademico, entro i confini di una dicotomia che appare tanto consolidata quanto analiticamente improduttiva: quella fra conservazione e valorizzazione. Da un lato si colloca l'istanza conservativa, che interpreta la destinazione del bene pubblico come vincolo permanente e ne fa una questione di identità collettiva, di memoria storica, di tutela dell'integrità patrimoniale dello Stato. Dall'altro si colloca l'istanza valorizzativa, che legge la medesima consistenza immobiliare come capitale immobilizzato, come risorsa improduttiva che grava sulla finanza pubblica e che dovrebbe essere restituita alla dinamica del mercato per generare rendimento.
Questa rappresentazione binaria, per quanto radicata nel senso comune amministrativo, merita di essere sottoposta a una critica rigorosa. Essa presuppone, infatti, un'equivalenza implicita fra valorizzazione e monetizzazione che non trova fondamento in alcuna teoria economica seria, e presuppone altresì un'equivalenza fra conservazione e immobilismo che contraddice l'evidenza storica di ogni politica patrimoniale realmente praticata. Il problema, a ben vedere, non risiede nell'alternativa fra vendere e conservare, bensì nella domanda più radicale — e politicamente più scomoda — su quale sia il criterio attraverso il quale si definisce il "valore" di un bene pubblico e, conseguentemente, quale sia la funzione che tale bene è chiamato a svolgere nell'organizzazione collettiva.
Il Rapporto 2026 dell'Agenzia del Demanio offre, a questo proposito, una base quantitativa di notevole interesse. Il patrimonio immobiliare statale sotto la gestione dell'Agenzia comprende 45.415 immobili, per un valore complessivo stimato di 63,2 miliardi di euro. Nel quadriennio 2022-2025 sono stati attivati investimenti per circa 5,1 miliardi, mentre la razionalizzazione delle locazioni passive ha prodotto risparmi cumulati quantificati in 144 milioni di euro a regime dal 2026. Questi numeri, nella loro freddezza contabile, descrivono una realtà che eccede la dimensione finanziaria: essi testimoniano la vastità dell'apparato attraverso il quale lo Stato italiano si presenta fisicamente ai cittadini, la quantità di spazio che l'amministrazione occupa e utilizza, e la misura nella quale le decisioni relative a questo spazio incidono sulla qualità dei servizi pubblici e sulla morfologia delle città.
La questione che emerge da questi dati non è, come si potrebbe superficialmente credere, una questione di bilancio. È una questione di teoria politica applicata. Un immobile pubblico non è un asset in portafoglio: è il luogo nel quale si esercita una funzione, si eroga un servizio, si manifesta la presenza dello Stato. La sua rilevanza non è riducibile al prezzo di mercato, perché il suo valore — se per valore si intende la capacità di produrre utilità collettiva — dipende dalla funzione che svolge, dalla comunità che serve, dalla continuità con la quale opera, dalla qualità dello spazio che offre. Un palazzo che ospita un tribunale, una scuola, un presidio sanitario o un archivio storico possiede un valore che non è contenuto nella sua cubatura né nel suo valore fondiario: è il valore della funzione che rende possibile, e che verrebbe meno se quella funzione fosse interrotta o spostata in una sede inadeguata.
La valorizzazione, intesa in senso proprio, dovrebbe quindi essere definita non come massimizzazione del rendimento finanziario, ma come ottimizzazione del valore d'uso collettivo. Questa ridefinizione concettuale ha conseguenze operative non trascurabili. Essa implica, anzitutto, che la decisione sulla destinazione di un bene non possa essere assunta esclusivamente in sede contabile, ma richieda una valutazione multidimensionale che consideri i bisogni del territorio, la coerenza con la pianificazione urbana, la sostenibilità economica della gestione nel tempo, e la capacità del bene di generare esternalità positive — culturali, sociali, ambientali — che non sono catturabili dal semplice calcolo del rendimento.
Il recupero edilizio e la rigenerazione urbana, in questa prospettiva, non sono sinonimi. Il primo interviene sulla materialità del bene: ne ripristina la struttura, ne migliora l'efficienza energetica, ne rimuove il degrado. La seconda riguarda il sistema di relazioni che quel bene può generare con il contesto circostante: le funzioni che può ospitare, le persone che può attrarre, le attività che può rendere possibili, le connessioni che può stabilire con servizi e infrastrutture esistenti. Un edificio restaurato ma privo di una funzione sufficientemente definita e di un modello di gestione economicamente sostenibile può migliorare il decoro di un luogo senza modificarne la vitalità. Può, anzi, trasformarsi in un ulteriore peso: un involucro vuoto che continua a richiedere manutenzione senza produrre alcun beneficio.
La conoscenza del patrimonio — condizione preliminare di ogni politica razionale — non si esaurisce nella ricognizione catastale né nella stima del valore venale. Richiede una comprensione stratificata che comprenda la storia dell'edificio, la sua collocazione nel tessuto urbano, le sue condizioni strutturali e i costi di manutenzione, i bisogni della comunità di riferimento, le opportunità di integrazione con funzioni esistenti o pianificate. Si tratta, in altri termini, di un lavoro che richiede competenze disciplinari multiple — storiche, architettoniche, urbanistiche, economiche, sociali — e che non può essere delegato a una singola funzione amministrativa.
L'Italia dispone di un patrimonio la cui consistenza rappresenta simultaneamente una risorsa e una responsabilità. La sua gestione non può essere affidata alla sola logica della contabilità patrimoniale, né può essere sottratta alle esigenze di sostenibilità finanziaria. Il criterio decisivo, in una democrazia che pretenda di essere all'altezza del proprio patrimonio, dovrebbe essere quello del valore pubblico prodotto nel tempo: la capacità di un bene di contribuire concretamente alla qualità della vita, alla conservazione della memoria, alla capacità delle istituzioni di rispondere ai bisogni presenti e futuri. Un bene appartiene realmente alla collettività non perché ne conserva la titolarità giuridica, ma perché la collettività ne trae, effettivamente e continuativamente, un beneficio che non potrebbe ottenere altrimenti.
Fonti e riferimenti
L’Osservatore Lametino – Progetto culturale e informativo indipendente – A cura di Francesco Costanzo.
Fotografia in evidenza: Palazzo Montecitorio, sede della Camera dei deputati e bene storico pubblico a Roma. Autore: Tommasopaiano. Fonte: Wikimedia Commons (https://commons.wikimedia.org/wiki/File:Roma_-_Palazzo_Montecitorio_-_2024-01-31_08-44-29_001.jpg). Licenza: CC BY-SA 4.0 (https://creativecommons.org/licenses/by-sa/4.0/). Immagine originale non ritagliata; nessuna modifica.