La teoria economica degli esternalità, sviluppata a partire dalle opere di Arthur Pigou e successivamente rielaborata da Ronald Coase, Elinor Ostrom e dalla scuola dell'economia ecologica, fornisce una chiave di lettura particolarmente efficace per comprendere il fenomeno del consumo di suolo. L'impermeabilizzazione — la trasformazione di superfici naturali o semi-naturali in superfici artificiali — produce benefici concentrati e immediati per chi realizza l'intervento (valore edilizio, redditività commerciale, risparmio di tempo per gli utilizzatori dell'infrastruttura) e costi diffusi, differiti nel tempo e distribuiti su soggetti diversi da coloro che hanno beneficiato della trasformazione (comunità esposte al rischio idrogeologico, generazioni future che erediteranno un suolo degradato, ecosistemi che perdono funzioni ecologiche). Questa asimmetria tra benefici privati immediati e costi collettivi differiti costituisce la struttura tipica di un fallimento di mercato che nessuna politica di compensazione ex post può correggere adeguatamente.
I dati ISPRA presentati nel 2025 documentano che nel 2024 in Italia sono stati trasformati in nuove superfici artificiali quasi 84 chilometri quadrati di territorio, con un consumo netto che ha superato i 78 chilometri quadrati, raggiungendo il valore più elevato dell'ultimo decennio. Questo dato, letto in termini assoluti, può apparire contenuto rispetto alla superficie nazionale. Letto in termini relativi — considerando che il suolo fertile è una risorsa non rinnovabile in scala temporale umana, che la sua formazione richiede millenni e la sua distruzione richiede stagioni — rivela una velocità di perdita incompatibile con qualsiasi concezione di sostenibilità.
Le conseguenze dell'impermeabilizzazione sono molteplici e interconnesse. Sul piano idrologico, la copertura del suolo con materiali impermeabili elimina la capacità di infiltrazione, aumentando il deflusso superficiale e riducendo la ricarica delle falde. Il ciclo dell'acqua viene alterato: l'acqua che prima veniva assorbita, trattenuta e rilasciata gradualmente ora scorre in superficie con velocità e volumi che i sistemi di drenaggio, progettati per condizioni precedenti, non sono in grado di gestire. Il risultato è un aumento della frequenza e dell'intensità dei fenomeni alluvionali, non perché l'impermeabilizzazione crei l'evento meteorologico, ma perché ne amplifica gli effetti.
Sul piano climatico, le superfici artificiali — asfalto, cemento, tegole — possiedono un'albedo inferiore e una capacità termica superiore rispetto alle superfici naturali. Assorbono più radiazione solare, la immagazzinano e la rilasciano lentamente, contribuendo all'effetto di isola di calore urbana. La riduzione della vegetazione elimina i processi di evapotraspirazione che contribuiscono al raffrescamento dell'aria. Il risultato è un aumento delle temperature locali che incide sulla salute pubblica, sui consumi energetici per il raffrescamento, sulla produttività del lavoro all'aperto.
Sul piano ecologico, la perdita di suolo significa la perdita di habitat, di biodiversità, di connettività ecologica. Il suolo è un ecosistema in sé: ospita comunità biologiche estremamente numerose e diversificate, spesso invisibili a occhio nudo, partecipa ai cicli biogeochimici, sequestra carbonio, filtra gli inquinanti. La sua impermeabilizzazione non è un danno locale: è la distruzione di un sistema che fornisce servizi ecologici il cui valore economico, se calcolato secondo i criteri dei servizi ecosistemici, supera di gran lunga il valore fondiario della superficie occupata.
La questione economica centrale è quella della valutazione. Il valore di un terreno agricolo non coincide con il suo prezzo di mercato, che riflette la sua potenziale trasformazione edilizia. Comprende anche il valore dei servizi che il suolo fornisce finché conserva le proprie caratteristiche: la regolazione del ciclo idrologico, la fertilità, il sequestro di carbonio, la produzione alimentare, la conservazione della biodiversità. Questi servizi non hanno un prezzo di mercato, ma hanno un valore d'uso e un valore di esistenza che una pianificazione razionale dovrebbe incorporare nelle proprie decisioni.
La rigenerazione urbana — il riuso di aree dismesse, il recupero di edifici abbandonati, la riqualificazione di spazi già artificializzati — rappresenta la risposta più coerente a questa problematica. Non si tratta di opporsi a ogni trasformazione, ma di orientarla verso il riuso anziché verso l'espansione. Una città che cresce verso l'interno, riutilizzando le proprie risorse edilizie esistenti, produce un impatto ambientale inferiore a una città che si espande consumando suolo agricolo o naturale. La rigenerazione urbana è, in questo senso, una politica ambientale oltre che urbanistica.
Il suolo deve essere riconosciuto come infrastruttura ecologica, al pari di una rete idrica o di un sistema di trasporto. La sua protezione non è un ostacolo allo sviluppo: è una condizione per evitare che i benefici immediati della trasformazione territoriale producano costi crescenti e crescentemente insostenibili per le generazioni successive. Una concezione matura del progresso misura non soltanto ciò che viene costruito, ma ciò che si sceglie consapevolmente di conservare.
Francesco Costanzo
L’Osservatore Lametino – Progetto culturale e informativo indipendente – A cura di Francesco Costanzo.
Fotografia in evidenza: Espansione urbana e consumo di territorio, immagine illustrativa. Autore/attribuzione: Fredericknoronha. Fonte: Wikimedia Commons, scheda originale. Licenza: CC BY-SA 4.0. Immagine non modificata; eventuale adattamento alla griglia deve preservarne l’intero contenuto.
